대부분의 사람은 '부동산' 하면 모두 겁을 먹고 부담스러워 합니다. 특히 낯선 용어들이 접하게 되면 혼란스럽기 마련입니다. 하지만 기본적인 부동산 필수 용어만 알게 된다면 우리의 일상에서 누구나 맞이하게 될 부동산 거래부터 전문 투자까지 자신감을 가질 수 있을 것입니다.
이번 포스팅에서는 부동산 입문자부터 전문 투자자까지 꼭 알아야 하는 필수 용어들을 요약하여 쉽게 정리하였고 이해를 돕기 위해 예시도 함께 작성했습니다. 이 글을 즐겨찾기 해놓고 언제든 찾아보며 공부하시길 바랍니다.
1. 부동산 거래
매매가
부동산을 사고팔 때 실제 거래되는 가격입니다. 네이버부동산 등 거래 플랫폼에 나오는 가격은 '호가'라고 합니다. 매매가를 기준으로 실거래가 등록이 됩니다.
예시) 아파트를 5억 원에 매수한 경우, 매매가는 5억 원입니다.
전세
시세에 맞는 일정 금액의 보증금을 임대인에게 맡기고 월세 없이 일정 기간 거주하는 임대 형태입니다. 전세 계약이 끝난 후 보증금은 전액 반환됩니다. 장점은 목돈이 들지만 월세 부담이 없기 때문에 유리합니다. 단점은 보증금 회수에 대한 리스크가 있습니다.
월세
시세에 맞는 일정 금액 이상의 보증금을 임대인에게 맡기고 매달 일정한 금액의 임대료를 지급하는 방식입니다. 보통 보증금이 많을수록 임대료는 낮아 집니다.
예시) 보증금 5000만 원에 월세 50만 원인 경우, 월마다 50만원의 임대료를 납부해야 합니다.
2. 부동산 계약
등기부등본
대한민국에서 부동산의 소유권과 권리관계를 명확히 확인할 수 있는 공적 문서입니다. 이를 통해 토지, 건물, 집합건물 중 무엇인지 알수 있으며, 부동산의 종류와 소재지가 명시되어 있습니다. 구성은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 누구든지 수수료를 내면 대법원규칙에 따라 전부 또는 일부를 열람할 수 있습니다.
활용예시) 매매 시 등기부등본을 통해 소유주가 맞는지, 저당권 설정 여부를 확인합니다.
계약금
부동산을 사거나 팔 때 계약을 체결하고 약정의 표시로 상대방에게 지급하는 금전을 뜻합니다. 보통 계약 시 전체 매매가의 10%를 지불하는 것이 일반적입니다. 계약금을 지불한 후, 일방적으로 계약을 해지하게 되면 계약서 특약에 따라 배액을 지불해야 하는 경우가 생기기 때문에 주의해야 합니다.
중도금
매매 계약 후 계약금을 지급하고, 계약을 이행하겠다는 약속의 의미로 중도금을 지급합니다. 중도금 지급 이후에는 계약을 해지하기 위해선 매도인과 매수인의 합의가 필요하며, 일방적으로 계약 파기 시 손해배상 등 법적 문제가 생길 수 있습니다. 아파트 분양과 같이 사업주체에게 분양을 받는 경우 중도금은 4개월마다 납부하는 게 일반적이며, 대금을 지불하지 않으면 연체이자를 내야 하니 주의해야 합니다.
잔금
부동산 매매 시 계약금과 중도금을 낸 후 남은 최종 금액입니다. 즉, 부동산 거래가 완료되기 위해 지불해야 하는 최종 금액을 잔금이라고 합니다. 잔금 지급은 최종적으로 계약이 마무리되는 것을 의미하기 때문에 지급 전, 반드시 부동산 상태와 서류에 이상이 없는지 한 번 더 꼼꼼히 확인해야 합니다. 소유권은 잔금을 치르는 날 이전됩니다.
3. 부동산 대출과 금융
LTV (Loan To Value) / 주택담보대출비율
주택 담보 대출 가능 금액을 결정하는 비율로, 집값 대비 대출 한도를 뜻합니다. 주택 소유 여부와 지역에 따라 적용 범위가 달라지기 때문에 기준을 명확히 알아야 합니다. LTV는 보통 부동산 시장이 과열되지 않도록 방지하거나, 부채가 무리하게 늘어나는 것을 막는 효과가 있습니다.
예시) 집값이 6억 원이고 LTV가 60%일 경우 최대 3억6천만 원까지 대출할 수 있습니다.
DTI (Debt To Income) / 총부채상환비율
개인이 가지고 있는 금융부채에 대해 상환할 수 있는 능력을 소득으로 비교하여 대출 한도를 정하는 비율을 말합니다. 총부채에 대한 상환비율로 주택은 대출원리금 상환액과 기타 대출이자상환액의 비율을 의미합니다. DTI도 투기지역, 조정대상지역, 그 외 지역 등에 따라 다르게 적용되기 때문에 잘 체크해야 합니다.
예시) 연간 소득이 1억이고, DTI가 40%로 설정된 경우 4,000만원을 초과하지 않도록 대출 규모가 제한됩니다.
DSR (Debt Service Ratio) / 총부채원리금상환비율
연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액을 의미합니다. 총부채상환비율과 비슷하지만 DTI는 타 대출의 이자만 포함이라면, DSR은 원금과 이자를 모두 포함하여 계산하게 됩니다. 즉, DTI보다 더 강력한 규제라고 볼 수 있습니다. 대출 한도를 결정할 때 중요한 지표이기 때문에 반드시 숙지해야 합니다.
예시) 연 소득이 5천만 원인 경우 DSR 40%가 적용되면 2천만 원까지 상환 가능한 대출을 받을 수 있습니다.
4. 부동산 세금
취득세
부동산을 취득할 때 발생하는 세금입니다. 좀 더 구체적으로 지방세인 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세를 포함합니다. 취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고와 납부를 해야 합니다. 취득세 계산 시 취득가액은 신고자가 거래한 매매 금액으로 하며, 신고가액이 시가표준액에 미달되면 시가표준액으로 계산됩니다.
세율 예시) 부동산 가격에 따라 1~3%가 적용됩니다.
양도소득세
부동산을 매도할 때 매매 차익에 부과되는 세금입니다. 부동산을 매도한 후 매도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내 주소지 관할세무서에 예정신고 후 납부해야 합니다. 양도소득세를 절감할 수 있는 여러 가지 방법이 있는데 다음번 포스팅에서 자세히 알려 드리겠습니다.
예시) 집을 5억 원에 사서 7억 원에 팔았을 경우, 2억 원의 차익에 대해 세금이 부과됩니다.
종합부동산세
국세청에서 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 주택과 토지의 공시가격을 합한 금액에 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세가 됩니다.
기준 예시) 공시가격 합계가 6억 원(1가구 1주택은 11억 원)을 초과하면 부과됩니다.
5. 청약과 분양
청약통장
아파트 분양 청약 신청 자격을 위해 필수적인 통장입니다. 납입 금액과 납입 횟수에 따라 청약 가점이 쌓입니다. 국민주택을 분양받기위해서는 24회 이상 납입해야 하며, 민영주택을 분양받기 위해서는 한꺼번에 목돈을 넣어두고 2년이 지나면 1순위가 됩니다.
청약가점제
무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간에 따라 점수를 차등 부여하고 점수화하여 종합 점수가 높은 순서대로 청약 당첨자를 결정합니다. 가점중 무주택기간이 높은 점수를 부여하고 있어 실수요자를 위한 제도라고 볼 수 있습니다.
예시) 부양가족수 35점, 무주택기간 32점, 청약통장 17점
지금까지 부동산 필수 용어들을 하나씩 살펴보았습니다. 용어만 제대로 이해해도 일상적인 부동산 거래와 투자가 쉬워질 것입니다. 처음에는 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 계속 배우고 경험을 쌓아가면 자신감을 갖게 될 것입니다.
앞으로도 부동산에 관한 다양한 정보를 꾸준히 제공할 예정이니 자주 들러 유익한 정보를 얻어가시기를 바랍니다.