이번에는 부동산 필수 용어 마지막 포스팅입니다. 앞서 포스팅한 매매, 임대차 계약, 세금, 경매 등 부동산 용어는 잘 이해하셨나요? 부동산 거래는 단순한 매매를 넘어 재건축, 재개발과 같은 다양한 상황이 있습니다. 이번 포스팅에서는 조금 더 심화된 개념과 실무에서 자주 등장하는 용어를 정리했습니다.
1. 재건축과 재개발 관련 용어
재건축
기존 노후된 아파트나 연립주택을 철거하고 새롭게 건설하는 사업입니다. '도시 및 주거환경정비법'에 근거하며, 정비기반시설은 양호하나 노후/불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 이뤄지는 사업입니다. 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하기도 합니다. 일반적으로 7-10년가량의 긴 기간이 소요됩니다.
재건축 일반분양
낡은 주택을 허물고 아파트를 짓는 재건축 사업에서 조합원들에게 분양을 먼저하고 남는 물량을 일반인들에게 분양하는 것을 말합니다. 일반분양은 시세에 맞춰 분양가가 정해지고, 조합원 분양가는 원가 수준입니다.
재건축 부담금
재건축 사업으로 주택 가격 상승분 이상의 이익이 생길 경우 정부가 조합원한테 환수하는 금액을 말합니다. 2017년까지 유예되었으나 2018년부터 다시 시행하게 되었습니다.
추가 분담금
조합원 분양가가 기존 결정된 금액보다 크거나 원하는 아파트 면적이 배정된 무상지분보다 큰 경우 조합원은 추가로 금액을 부담해야 하는데 이를 추가 분담금이라 합니다.
재개발
노후된 주거 지역에 도로/상하수도 등 기반 시설과 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업입니다. 재개발은 공공사업으로 분류되며, 민간 주택사업인 재건축과는 다른 개념입니다. 재개발은 '도시재개발법'에 근거합니다. 재개발을 위해서는 지자체에서 '구역 지정 고시'를 받아야 하며, 주민들의 기본계획에 무리가 없다고 판단되면 재개발 사업을 진행할 수 있습니다.
조합원
재건축·재개발 사업에 참여하는 소유자를 말합니다. 조합원은 새 아파트의 분양권을 받을 수 있습니다.
2. 분양권과 입주권 관련 용어
분양권
새로 지어지는 아파트를 입주할 수 있는 권리/자격을 말합니다. 청약이나 분양권 매매로 취득할 수 있습니다. 청약을 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 가점에 따라 당첨자를 결정하게 됩니다.
분양권 전매
아파트를 분양받은 사람이 그 권리를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 말합니다. 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리 형태로 제3자에게 되파는 것을 '전매'라고 합니다.
전매 제한
투기 목적으로 아파트를 구매하는 것을 막기 위해 분양권에 당첨되어 얻게 된 입주할 수 있는 권리/자격을 일정 기간동안 다시 팔 수 없도록 제한하는 제도입니다. 전매 제한은 '주택법'에 따라 시행됩니다. 전매란 다른 사람이 산 것을 다시 사는 것을 뜻하며, 매매, 증여 등 상속을 제외한 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 의미합니다.
입주권
새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 분양권과 다른점은 입주권은 재건축 또는 재개발조합의 조합원 지위를 통해 얻은 권리이며, 분양권은 일반분양의 청약 당첨을 통해 얻은 권리입니다. 입주권은 조합원 지위가 반드시 있어야 합니다.
분양가상한제
아파트의 분양가를 안정시키기 위해 시행하는 제도로 아파트 가격을 책정할 때 일정한 표준건축비와 감정가에 가산비를 더해 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도입니다. 우리나라에서는 1977년 분양가상한제 제도가 도입되었다가 1999년 전면자율화가 되면서 분양가상한제가 사실상 사라졌습니다. 이후 2007년 다시 전면시행되었습니다.
프리미엄(P)
분양권과 매도가격 사이의 차액을 뜻합니다. 분양권을 얻기 위해 지불하는 정가 이외 지불해야 하는 비용을 의미합니다. 아파트에 대한 수요는 많고 공급이 적은 지역에 주로 프리미엄이 형성됩니다.
준공검사
예전에는 '준공검사'라고 했지만 현재는 '사용승인'이라고 바뀌었습니다. 건축물이 완공되는 시점에 관련 법령에 따라 건축 기준과 품질까지 설계서와 내역서에 의하여 제대로 시공이 되었는지 검사하는 것을 뜻합니다.
후분양제
아파트, 주택 등 거의 지어진 상태에서 분양하는 제도입니다. 일반 분양은 보통 2-3년 후 완공될 아파트를 선택해야 하지만 후분양제의 경우 구매자들이 단기간 내에 입주할 수 있다는 장점이 있습니다.
3. 부동산 투자 분석과 전략 용어
ROI (Return on Investment)
투자 대비 수익률을 나타내는 지표로, 수익성을 측정할 때 사용합니다.
예시) '갑'과 '을'이 똑같이 3억이라는 수익을 냈다고 하더라도 투자 자본이 '갑'은 10억원이고 '을'은 15억이었다면 '갑'이 훨씬 효율적으로 투자를 했다는 것입니다.
REITs(Real Estate Investment Trusts)
리츠라고 읽으며 부동산투자신탁이라는 뜻입니다. 소액투자자들이 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본에 투자하여 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사나 투자신탁입니다. 리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분되어 있으며 예금이나 채권보다 높은 수익을 올리면서 안정적인 운영을 원하는 투자자들이 선호합니다.
부동산조각투자
하나의 부동산을 여러 개의 증권으로 조각 내 투자자들을 모집하는 방식입니다. 거래가 쉽고 문턱이 낮아 주로 젊은 층이 선호하는 투자 방식입니다. 최소 1,000원에서 5,000원단위까지 언제든지 거래가 가능합니다. 그러나 하루 변동폭이 10% 내외로 단기 매매가 가능한 이점 때문에 변동성이 매우 커 투자에 유의가 필요합니다.
갭투자
매매가격과 전세가격의 갭(GAP)이 적은 집을 전세를 끼고 매입하고 집값이 상승하면 매도하여 차익을 실현하는 투자 방식입니다.
예시) 매매가가 3억인 아파트의 전세 보증금이 2억7천만원이라면 3천만원을 투자하여 집을 매매하는 것입니다. 일정 기간이 지난 후 집값이 오르면 시세차익을 볼 수 있습니다. 보통 부동산 상승기에 유행합니다. 하지만 부동산 하락기에는 시세가 떨어지고 투자자들이 파산하며 전세보증금을 돌려주지 못해게 되는 현상이 발생하기도 하기 때문에 주의가 필요합니다.
캐시 플로우
임대 수익에서 대출 이자와 비용을 뺀 순수익을 의미합니다.
이번 포스팅으로 부동산 용어 관련 시리즈가 마무리 되었습니다. 부동산은 이해하고 활용하는 데 시간이 걸리는 분야지만, 잘 이해하여 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 앞으로도 부동산 관련하여 더 많은 실전 꿀팁과 정보 공유 드리겠습니다.