이번 글에서는 부동산 투자에서 정말 많이 언급되는 재개발과 재건축에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다. 재개발과 재건축은 언뜻 보기에는 비슷해 보이지만, 실제로는 큰 차이가 있습니다. 이 두 가지 부동산 유형의 기본 개념과 절차, 그리고 투자 전략을 이해하면 더 나은 부동산 투자를 하실 수 있으며, 실거주 목적이라도 좋은 정보가 될 것입니다. 각 유형별 투자 시 고려해야 할 점과 주의해야 할 점에 대해 쉽게 설명드리겠습니다.
1. 재개발과 재건축의 개념
재개발(redevelopment)
영어 단어를 보면 알듯이 재개발은 다시(re) 개발한다는 뜻입니다. 즉, 주거환경이 낙후된 지역에 도로/상하수도 등 기반 시설을 새롭게 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경과 도시경관을 정비하는 사업을 뜻합니다. '도시재개발법'에 근거하며, 공공사업의 성격을 띠고 있기 때문에 기존 주택 세입자 처리와 관련해 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게는 주거대책비를 지급하도록 되어 있습니다. 보통 사업인가, 관리처분, 착공 등의 절차를 거칩니다.
재개발을 위해서는 주민들이 낸 재개발 계획을 시/도 등 지자체에서 검토한 후 기본계획에 무리가 없다고 판단되면 재개발을 할 수 있는 지역을 지정해 주는데 이를 '구역지정고시'라고 합니다. 구역이 지정되면 정식 조합을 설립한 후 조합 설립인가를 받고, 토지 및 건축물 소유자의 2/3 이상 동의를 얻어야 합니다.
재건축(reconstruction)
재건축은 기존 오래된 아파트나 주택지구를 허물고 새롭게 다시 짓는 것입니다. '도시 및 주거환경정비법'에 근거하며, 정비기반시설은 양호하나 오래된 건축물이 많이 밀집된 지역의 주거환경을 개선하기 위해 진행되는 사업입니다. 즉, 건물 소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것입니다. 재개발과 가장 큰 차이점은 재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 도로/상하수도 등 기반시설을 새로 정비하고 주택도 신축하는 사업입니다. 재건축은 건물의 안정성을 개선하는데도 목적이 있습니다.
2. 진행 절차와 조건
재개발과 재건축 5단계 절차
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
| 1단계 | 구역지정 지자체에서 재개발 필요 지역을 선정함 |
안전진단 건물의 노후화 상태에 따른 통과 여부가 결정됨 |
| 2단계 | 추진위원회 및 조합 설립 주민 2/3 이상 동의로 조합이 구성됨 |
조합설립 주민 동의로 조합을 결성함 |
| 3단계 | 사업 계획 승인 및 인가 주민 동의율 확보, 사업시행 계획 수립, 지자체 승인 |
건축 계획 수립 및 인가 건축 설계 확정, 조합원 동의, 지자체 인허가, 시공사 등 |
| 4단계 | 보상 및 이주 기존 거주민 보상 및 이주 진행 |
착공 및 준공 새 건물 착공 후 완공 |
| 5단계 | 착공 및 준공 건물과 기반 시설 완공 |
분양 조합원 분양 및 남은 세대 일반 분양 |
| 주요 조건 | 주민 동의율, 사업 지연 리스크 | 안전진단 통과, 정책 변화의 영향 |
| 주요 리스크 | 주민 갈등, 사업 지연 가능성 | 안전진단 실패, 조합원 간 의견 충돌, 미분양 리스크 |
재개발은 도시 정비계획에 포함된 지역이어야 하며, 지자체를 통해 주거와 기반시설 개선이 필요하다는 평가를 받아야 합니다. 가장 중요한 조건은 재개발 조합을 설립하기 위해 토지 소유자의 75% 이상 동의가 필요하며, 사업 계획이 확정되려면 조합원 중 66.7% 이상 동의를 받야아 합니다. 주요 리스크는 주민 갈등과 동의 입니다. 주민들이 반대하면 조합 설립이나 사업 진행이 지연될 수 있습니다. 특히, 잘 살고 있던 주민들이 이주 해야하거나 토지 보상에 대한 이견으로 인해 갈등이 발생하기 쉬우며, 지연되는 경우가 많습니다.
재건축의 주요 조건은 건축물의 노후도, 구조 안정성, 생활 환경 등을 평가하는 안전진단을 통과해야 합니다. 1차 진단에서 통과하지 못하면 2차 정밀진단을 받아야 하며, 점수가 부족하면 재건축이 불가할 수도 있습니다. 재건축도 조합 설립을 위해서는 주택 소유자의 75% 이상의 동의가 필요하며, 사업 계획, 시공사 선정 등 주요 결정을 조합원 동의를 통해 진행 합니다. 건축 계획이 확정되면 지자체로부터 인허가를 받아야 합니다. 무엇보다 사업성이 확보되어야 시공사 선정이 원활하게 진행 될 수 있습니다. 주요 리스크는 안전진단 기준이 까다로워 통과하지 못하는 경우가 있으며, 분양가가 높아 미분양 리스크가 있습니다.
3. 투자 전략
재개발과 재건축에 성공적으로 투자하기 위해서는 각 사업의 특성을 이해하고 적절한 타이밍과 전략을 세우는 것이 중요합니다.
재개발 투자 전략
재개발은 초기 리스크가 높지만, 장기적으로는 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 핵심은 사업의 초기 단계에 참여할수록 향후 수익이 커진다는 것입니다.
1) 초기에 진입하는 전략
- 재개발 구역 지정 전: 낮은 매입가로 진입할 수 있으나 구역 지정이 되지 않으면 장기간 수익이 발생하지 않습니다.
- 조합 설립 초기: 재개발 구역 지정되고 조합 설립 이전에 매입하면 초기 조합원이 될 수 있습니다.
2) 중반에 진입하는 전략
- 조합 설립 후, 사업 인가 전: 사업이 어느 정도 구체화 되어 리스크가 줄어들지만 이미 매매가가 상당이 높아졌습니다.
- 준공 직전 투자: 준공에 가까워지면 리스크는 최소화 되나, 수익률은 높지 않습니다. 안정적인 투자에 유리합니다.
재건축 투자 전략
재건축은 상대적으로 빠른 시일 내 높은 수익을 낼 수 있지만, 핵심은 안전진단 통과 여부와 분담금 입니다.
1) 안전진단 통과 전 매입
- 준공 후 30년 이상 된 아파트를 대상으로 구조적 문제나 노후도를 사전에 분석해 안전진단 통과 가능성이 높은 아파트를 매입하여 가격 상승을 노릴 수 있습니다.
2) 조합 설립 전후 매입
- 조합 설립 전: 투자 리스크는 크지만 가격 상승 가능성도 높으며, 조합원이 되면 입주권을 받을 수 있습니다.
- 조합 설립 후: 조합이 설립되면 리스크는 줄어들지만, 매매가가 상승하여 수익성이 높지 않습니다.
4. 결론
재개발과 재건축은 각각의 특성에 맞는 투자 전략이 필요합니다. 재개발은 장기적인 가치 상승을 노리는 투자자에게 적합하며, 초기 단계에 진입할 수록 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 반면 재건축은 안전진단 통과와 조합 설립이 핵심이며, 단기적인 수익을 기대하는 투자자에게 유리합니다.
두 사업 모두 정책 변화와 시장 흐름을 주시하면서 리스크를 관리하는 능력이 무엇보다 중요합니다. 자신에게 맞는 투자 방식을 선택하시고, 장기적인 계획을 세워 성공적인 투자를 하시길 바랍니다.